最近、こういう感じで都心のマンションの一部屋を買いませんか?というような話がインターネット上に転がっています。実際、この投資ってどうなんでしょう。

そういえば、昔パパも話を聞きに行っていたことがあったわね。

うん。パパは自分で管理をしたいタイプだけど、
人によってはおすすめかなとも思っているよ。
ちなみに、左の画像から申し込みをすると、50000円分のamazonカードがもらえるみたいなので、話を聞いてみたい人は、ぜひどうぞ!
さてさて、ではここから本題ですね。このサイトでは大家さんになることについてどうかということを書いていこうと思います。どこまでを委託するかによって、収入や大変さが大きく変わってきます。
お金ないけど、不動産投資ってできるの?
はっきり言っておきます。そこまで大きな金額は必要ありませんが、まったくお金がないような状況で始めるべきものではありません。営業の方から話を聞くと、お金はほとんどいりませんなどと言われることがありますが、予想外のことはつきものです。個人的には最低100万円程度は預金がないと不安になるかもしれません。
仕組みに関しては簡単で、金利2%30年の返済期間で2000万円を借り物件を購入します。すると月の返済は7万3000円程です。この物件を例えば9万円で人に貸せば、1万7000円が手元に残るというものです。
本当に手元にお金を残せるの?初めての物件のキャッシュフローはプラスにしよう
不動産投資をすればお金が稼げるのかという質問に関しては、物件によるとしか言いようがありません。それをある程度正しく計算することが出来なければ、損をしてしまいます。不動産投資で大事なのはキャッシュフローです。キャッシュフローとは手元に残るお金のことです。
例えば、家賃が9万円入ってきて、7万3000円を銀行に返済したとすると、手元には1万7000円が残ります。これがキャッシュフローです。キャッシュフローがマイナスになるということは、手出しが発生するということです。
個人的には、キャッシュフローがマイナスの物件は買ってはいけません。もちろん目的に応じて意図的にキャッシュフローがマイナスの物件を組み入れるのであればいいのですが、初めての物件のキャッシュフローがマイナスだった場合、その後、不動産を買い進めて行くことが難しくなりますし、なにより、金銭的に苦しくなります。突発的に発生する費用なども考えられるため、キャッシュフローはプラスにさせましょう。
キャッシュフローの収支を考える!どのようなお金がかかるの?
キャッシュフローを考える上で、収入と支出を把握しなければいけません。ここではモデルケースとして、表面利回り6%の物件を2000万円で買ったとして金額を載せています。金額は概算です。
ちなみに、2000万円の物件を購入する場合には一般的に7%程度諸費用が掛かります。内訳は以下の次のような感じです。
不動産会社に払う仲介手数料 | 金額によって違いますが、2000万円程度であれば 上限が(3%+6万円)×消費税 | 72万円 |
登録免許税 (評価額によって異なります) | 登記をするのにかかる費用5万円程度と合わせると、 これぐらいの金額を司法書士さんに払います。 | 25万円 |
不動産取得税 | 不動産を手に入れてから約半年後に納付書が来ます。 | 30万円 |
金融機関から お金を借りる手数料 | 現金で勝った場合は必要ありません。 借入額の1~2%程度を見ておきましょう。 | 30万円 |
印紙税 | 売買契約書に貼るものです。 | 2万円 |
これらを合わせると、159万円にもなりますね。不動産会社は物件を買って欲しいので、これらを負担しますよなどと言ってくることはありますが、実際は物件価格に上乗せされているだけです。
収入
物件価格2000万円で利回り6%であれば、年間120万円の家賃収入があるので、毎月の家賃収入は10万円となります。この家賃が将来的に値下がりする可能性があります。物件が古くなっていくので当然ですよね。
家賃 | 10万円/月 |
支出
収入は一般的に家賃だけを考えればいいので簡単です。支出は以下のようなものがあります。
銀行への返済 | 2000万円を1%の金利で30年借りたとした場合です。 端数は四捨五入しています。 | 64000円/月 |
マンション積立修繕金 | マンションの修理をするための費用です。 将来的に値上がりする可能性があります。 | 8000円/月 |
マンション管理費 | マンションの管理人や清掃員の費用です。 | 8000円/月 |
固定資産税・都市計画税 | 物件を所有していることでかかる税金です。 | 15000円/月 |
これが一般的な毎月の出費です。95000円が毎月の出費という感じですね。単純に収入から支出を引くと月5000円のプラスでしょうか。
損益の収支を考える
さっきまでの話は、実際に手元にお金が残るかどうかの話でした。ここからは、資産として考えた時に、プラスになるかどうか見ていきます。例えば、現金が1000万円あります。これで100万円の商品を10個購入し、そのうち商品が1個200万円で売れたとします。すると、手元には現金が200万円ですが、900万円分の商品があるので、合わせると1100万円となり、利益が出ています。キャッシュフローで考えると、現金が800万円減っていると考えます。
この損益はなぜ大切かというと、税金の額に影響するからです。利益の額に対して仮に20%税金を払わないといけないとします。すると、先ほどの例で行けば、もともと1000万円あったものが1100万円に増え、100万円の利益がでています。したがって、その20%の20万円を税金として払わないければいけません。ですが、もし手元に20万円現金がなかったら払えませんよね。
不動産の場合、家賃収入は利益になりますが、ここからいろいろな費用が引かれ、残ったものが利益となります。例えば、2000万円で物件を買った場合の例を紹介しましょう。ここでは年間で考えます。
家賃収入(年間) | 120万円 |
管理費(将来的に値上がりすることがあります。) | 9万6000円/年 |
積立修繕費(将来的に値上がりすることがあります。) | 9万6000円/年 |
固定資産税・都市計画税 | 18万円/年 |
銀行に払う金利分 (返済が進めば支払う金利は減ります。) | 19万7000円/年 |
減価償却費 (一定年数を過ぎると無くなります。) | 20万円/年 |
すると、収入120万円から、支出の合計76.9万円を引くと、43.1万円の利益となります。仮に税率が20%なら、毎年8.6万円。つまり、月7000円程度税金支払いが多くなるのです。
節税
よく、不動産投資をすることで税金を減らすことができるという話を聞くと思います。例えば、年収500万円の人であれば、所得税を50万円程度支払っています。不動産投資をすることで、損失が発生すれば、それだけ収入が減ると考えられるので、税金が安くなります。
例えば、年収500万円ですが、不動産で200万円の損失が出たとすれば年収300万円ということになります。そうすると20万円程度が税金となり、税金が30万円減ります。つまり、手元の残るお金が20万円であるということです。
先ほどの例では、利益が出てしまうため、税金を払わなければいけませんでしたね。でも担当者さんはきっと節税になるというは話をしてくると思います。つまり損を出すコツがいくつかあるのです。
損の出し方1
先ほど、減価償却という言葉があったと思います。これは、建物は古くなればなるほど、少しずつ価値がなくなります。この価値が減っていくことを減価償却といいます。例えば、鉄筋コンクリートで作られた2000万円の土地付きのマンションを買ったとしましょう。この金額は土地と建物を合わせた金額なので、仮に土地が1000万円、建物が1000万円で買ったとすると、建物は47年で価値が1円になるという計算をします。(実は47年より短く設定することもできます。)すると、年間20万円ずつ減価償却することになります。つまり、毎年20万円ずつ価値がなくなるため、損しているという処理をします。

ちなみに、土地の部分に関しては減価償却できません。
この減価償却の最大年数は法律で決まっています。ですが、これを短く設定することも可能です。例えば、減価償却を10年で設定した場合、年間100万円の減価償却が可能です。しかし、11年目からは減価償却費がなくなります。実際はあまり使われない方法です。
損の出し方2
建物以外の減価償却費を活用する方法があります。建物には、付帯設備と言って給水設備やエアコンなど、建物にくっついている設備があります。これらは15年が減価償却期間です。建物価格の内、半分を付帯設備をした場合、建物の減価償却に加え、付帯設備の減価償却も同時に行えるので、損を出すことができます。しかし、この付帯設備の減価償却は15年までなので、それ以降税金が増える可能性があります。

損の出し方3
物件を購入するときには、初期費用というのがかかります。これは物件を購入したときにかかる仲介手数料や司法書士費用などですが、これは損金として計算することができます。この費用はとても大きいため、物件を購入した年はほぼ間違いなく損失が発生します。そして、その損失は個人の場合3年間繰り越せるのです。例えば初期費用が300万円かかったとすれば、毎年100万円ずつ損失計上することもできます。
必ず長期的な目線で計算をしよう
損が発生しているということは、さっき話をしたキャッシュフロー(手元に残るお金)がマイナスになるってことなのでしょうか。いえいえ、それは違います。これはすごく難しい話なので別の記事で取り上げますが、キャッシュフローがプラスでも利益がマイナスのこともあれば、キャッシュフローがマイナスでも利益がプラスのこともあります。
不動産投資の話をするときに、節税になるという話を聞くと思いますが、目先の節税だけでなく、長期的な試算も必ずするようにしましょう。
初めは節税になっても、将来的には税金を払わないといけないというケースが多いのです。

資格パパが進める唯一の理由
先ほどの試算で行くと、2000万円の物件を買って月5000円しか手元に残らないのであれば、リスクが高すぎます。
家賃は築年数が古くなれば安くなります。家賃保証と言っても30年間も固定というわけにはいかないでしょう。
銀行に返済が進んでいけば、銀行に支払う金利が減り、減価償却がなくなることにより、利益が多くなるようになります。すると、支払わなければいけない税金が増えてしまいます。
このように収入が減り、支出が増えることで将来的に破産のリスクもあるのです。したがって、基本的に不動産投資で新築のワンルームを買うのはおすすめしませんが、それでも唯一おすすめする理由があります。それが、保険としての投資です。
生命保険を2000万円分賭けると
例えば35歳の男性が30年間保険料が変わらない生命保険を2000万円分賭けると、月6000円程度かかります。30年間で考えると、216万円払うことになります。
仮に何事もなく30年間過ぎたとすれば、手元には1円も残りません。
ワンルームマンションに投資した場合は、毎月収支が0円だとしても、何かあれば投資にかかる借金が0になる団体信用生命保険というものがあります。そのため、借金がないマンションが遺族に残せるのです。
個人的には、この生命保険替わりという考えで購入するのはありかなと思っています。ただし、手元に残るお金(キャッシュフロー)は家賃の値下がりなどにより少しずつ減り、次第に持ち出しが発生するようになることが多いことから、事前に十分なシミューレーションが必要です。
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